Friches industrielles reconverties en bureaux : sous les paillettes, la galère ?

Friches industrielles : l'avenir des bureaux ?
Un article de notre expert.e

La Halle Papin, Station F, la Belle de Mai… Les friches industrielles transformées en espaces de travail ont la cote auprès des artistes comme des jeunes entrepreneurs. Mais que sous-entend vraiment ce concept ? Les usines de l’Hexagone réhabilitées sont-elles un eldorado pour leurs occupants et les municipalités ? Ou un simple coup (coût) marketing ? Analyse de notre experte Camille Rabineau.

Alors que l’on s’interroge sur l’avenir des quartiers d’affaires post-pandémie, d’autres sites, témoins de notre passé, peinent encore à se régénérer : les friches industrielles. De nombreuses communes leur ont pourtant trouvé un débouché naturel en les transformant en lieux de vie tournés vers les habitants. Parmi les usages principaux de ces espaces totem, le coworking pour entrepreneurs, artisans et artistes figure en bonne place. Réhabilités, ces lieux permettent à leurs occupants d’accéder à des locaux avec cachet dans une ambiance créative. Parfois, le projet est éphémère, venant offrir des loyers ultra avantageux pour couronner le tout. Mais derrière les opérations tête d’affiche, les besoins en foncier et le gigantisme des projets de reconversion laissent entrevoir des situations précaires. Quels sont les avantages et les contraintes qu’impliquent ces friches reconverties pour leurs locataires ? Le réemploi au cœur de ces projets reflète-t-il un engagement profond des occupants ou est-il un simple effet d’aubaine ? À l’heure où le gouvernement met de nouveaux fonds sur la table pour accélérer la mutation de ces sites oubliés, tour d’horizon des friches industrielles 2.0.

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Usines désaffectées et jobs créatifs, une affinité qui vient de loin

Si la désindustrialisation et ses drames sociaux ont marqué la génération de nos parents, la renaissance de sites emblématiques du passé ouvrier comme hauts lieux de la vie urbaine est un classique depuis les années 2000. Centrale électrique transformée en temple de l’art contemporain à Londres ; quartiers de docks qui connaissent une seconde vie grâce aux bars et restos branchés à Liverpool, Sydney, Bilbao ; ex-sites manufacturiers reconvertis en écoles de design et bureaux tendance pour agence de com ou start-up en vue… Ces destinées urbaines se multiplient et le grand public en redemande. Nul doute, les larges volumes, l’architecture de briques et l’inscription dans une histoire glorieuse inspirent le monde économique et culturel d’aujourd’hui, à commencer par ceux que Richard Florida appelle la « classe créative », ces professionnel·le·s diplômé·e·s, inséré·e·s dans la mondialisation, qui participent à gentrifier les villes.

Pour les municipalités qui portent sur leurs territoires ces traces du passé, l’opportunité est à saisir. Ces sites laissés à l’abandon, gelant un foncier précieux là où la pression immobilière est forte, peuvent donc renaître jusqu’à devenir les mascottes de territoires en recherche de revenus et de notoriété alors que la mondialisation les met en compétition. En France, la Belle de Mai à Marseille, le quartier des bassins à Flots à Bordeaux ou encore le 104 à Paris sont des exemples célèbres de friches à la reconversion réussie, devenus des points d’attractivité majeurs.

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La notion de « tiers-lieux » – ni domicile, ni local d’entreprise, mais un lieu entre public et privé pour faire communauté autour d’usages variés, selon l’inventeur du concept, Ray Oldenburg – est le trait d’union de ces projets enthousiasmants. Selon Aurélien Denaes, qui a co-fondé plusieurs tiers-lieux et s’est lancé ce printemps dans un tour de France de ces espaces, ce n’est pas un hasard si les vestiges des plus belles heures de nos territoires sont adoptés par le public : « On sent une âme dans ces bâtiments à identité. Par exemple, à Brest, l’hiver, tous les habitants se retrouvent dans l’atelier des Capucins, l’ancien atelier de fabrication des pièces détachées de bateau. C’est l’identité de la ville qui perdure grâce à ce nouveau lieu. » Et d’ajouter : « Il y a tellement de friches à histoire en France. La capacité à créer une émulation et une dynamique sur la base de quelque chose qui a déjà une identité est mille fois supérieure à une programmation neuve sans affect et sans accroche, sans compter l’impact en matière de développement durable. »

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Friche industrielle haut de gamme vs friche « roots »

L’ombre au tableau ? Les coûts. Financiers, mais aussi humains, car mener ces projets est complexe, leur gouvernance impliquant de nombreux acteurs. Au tournant des années 2010, l’éveil des consciences écologiques met en lumière une nouvelle approche de l’urbanisme, plus débrouillarde mais aussi plus efficace, pour exploiter des terrains délaissés qui pourraient offrir de nouveaux usages aux habitants. C’est « l’urbanisme transitoire » ou « éphémère ». Revenant à un esprit proche de la contre-culture qui s’était déjà approprié les friches avant l’heure (on les appelle alors les « squats »), on imagine une nouvelle voie de sortie pour les usines désaffectées : les louer à des prix modiques à des entrepreneur·e·s débutant·e·s, artisans, artistes ou associations en quête de loyers bon marché. Réhabilités a minima pour passer les contrôles des commissions de sécurité, ces lieux n’ont pas le lustre de leurs cousins plus médiatiques. Leurs initiateurs comptent sur l’esprit système D et l’attirance de leurs occupants pour des modèles sociaux alternatifs, pour apporter bonne ambiance et nouvelle déco.

Eudes Bonneau-Cattier, architecte et entrepreneur, a expérimenté ces deux visages de la friche industrielle reconvertie à l’occasion du développement de sa start-up de jouets personnalisés, YogiToy. D’abord hébergé à l’incubateur HEC à Station F, bâtiment ferroviaire datant des années 1920 devenu le « plus grand campus de start-ups du monde », il a pu vivre de l’intérieur un projet élitiste, avant de déménager de l’autre côté du périph’, au sein du « Préavie », une ancienne usine de salaisons du Pré-Saint-Gervais réhabilitée par l’association Souk Machines. « Station F, c’était le nouveau Versailles. Le nombre d’hommes politiques et de personnalités qui sont venus pendant que j‘y étais est incroyable. On a vu passer Pharrell Williams, Natalia Vodianova, la gouverneure de Hong Kong. Il y avait une énergie entrepreneuriale communicative, mais au final, on était dans quelque chose d’un peu fake. Les entrepreneurs résidents sont les mannequins dans la vitrine. »

Après deux ans d’incubation dans le temple de Xavier Niel, Eudes se met en quête d’un lieu plus en phase avec ses aspirations. D’autant plus que son activité implique l’utilisation de machines : il veut se doter d’une petite unité de production, ce qui n’est pas possible à Station F, faute d’espace.

Entre système D et richesse créative

En arrivant au Préavie, les paillettes sont loin. « Au départ, on a juste visité des locaux vraiment sales d’une ancienne usine de jambons. Il y avait encore les autocollants sur la façade… » Eudes et ses colocataires comprennent vite qu’ils vont devoir mettre la main à la pâte. « Dès le départ, on ne te cache pas la chose. On te dit, “Ce bloc de béton, c’est ton atelier”. J’ai poncé moi-même le sol et les murs, j’ai posé mon papier peint, on a tout fait nous-mêmes. Il a fallu beaucoup bosser pour rendre le lieu habitable, avec parfois un décalage entre le discours un peu utopique et la réalité : il fallait faire des guinguettes et des potagers alors même que les toilettes ne marchaient pas, » raconte-t-il.

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Station F et consorts ne seraient-ils alors que l’arbre qui cache la forêt des réhabilitations de bouts de ficelle sur le dos de professionnels précaires ? Le tableau est plus nuancé. D’abord, il semble que l’état d’esprit do it yourself des lieux plus modestes soit apprécié de leurs occupants. Il y a bien sûr l’opportunité financière, car les loyers sont bien en-dessous des prix du marché, mais aussi la créativité qui s’y exprime et les valeurs véhiculées. « Ça donne un vrai souffle d’air frais pour ceux qui mettent leur liberté au-dessus de toute considération, » selon Eudes Bonneau-Cattier. Cet air frais, c’est aussi le mélange insolite des projets que porte tout ce petit monde qui cohabite, du sculpteur à la professeure d’université qui fait venir ses étudiant·e·s, en passant par le néo-fleuriste et l’architecte.

En outre, ces projets jouent un vrai rôle pour le territoire. Aurélien Denaes explique : « D’un côté, il y a 6 millions de mètres carrés disponibles, et de l’autre, il y a des besoins. L’urbanisme transitoire permet de faire quelque chose de ces espaces, mais quand cela n’est pas pensé avec la puissance publique sur le temps long, les belles histoires collectives finissent par bénéficier aux promoteurs qui sont très contents de pouvoir valoriser la dimension culturelle de l’opération le moment venu. » Eudes, lui, a fini par se décourager de l’incertitude ambiante au Préavie : « En permanence, on ne savait pas où on serait dans 6 mois, si cela allait fermer ou pas. Lorsqu’on nous a annoncé qu’on aurait une prolongation au dernier moment, j’ai dit “Ça suffit” ».

Entre projets kleenex et projets de tous les records type Station F, n’y aurait-il pas une troisième voie pour permettre de faire vivre de façon pérenne, loin des flashs et pour tous les territoires, la filiation entre patrimoine productif et nouveaux créateurs ? Un enjeu d’autant plus important que les friches restées à l’abandon sont des rappels douloureux de fermetures et luttes sociales qui ont marqué les territoires et leurs habitants. « Ces lieux sont le reflet de l’histoire de la désindustrialisation de la France, ce sont des histoires tristes derrière le côté rigolo, exotique, » estime Eudes Bonneau-Cattier.

Reconversion des friches : vers un modèle plus durable

D’après Aurélien Denaes, une troisième voie est bien possible, mais conditionnée par certains défis. Tout d’abord, celui du réaménagement lourd de ces sites, avec souvent des opérations gigantesques de dépollution que les collectivités locales peinent à assumer. C’est d’ailleurs ce que veut prendre en charge le « Fonds friches » mis en place par l’État dans le cadre du plan de relance post-Covid et dont la capacité vient de doubler cet été. Ses 650 millions d’euros doivent donner un coup d’accélérateur à ces projets qui permettent de lutter contre l’artificialisation des sols et d’incarner la réindustrialisation du pays.

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Mais ce n’est pas tout. Reconvertir une friche industrielle est un projet lourd qui demande un investissement conséquent de la part d’une multitude d’acteurs, à commencer par les collectivités locales, mais aussi de toute une communauté de futurs usagers et bénéficiaires. Le plus souvent, réunir cette communauté à l’étape de la conception, quand il s’agit d’imaginer à quoi ressemblera le futur lieu et quels seront ses usages, est plutôt facile et entraînant. À la différence des projets temporaires, les projets pérennes mixent d’ailleurs allègrement les usages et les centres culturels et murs d’escalade viennent se mêler aux ateliers d’artisans et coworkings.

Un exemple de cette mixité réussie : le Wip dans l’agglomération de Caen, où restaurant, espace événementiel monumental et « micro-folie » cohabitent avec le coworking qui en deviendrait presque banal. Mais ces co-créateurs enthousiastes ne sont pas nécessairement ceux qui deviendront demain les occupants du lieu, et il faut alors redoubler d’efforts pour recruter des personnes qui, à plein temps, animeront l’endroit réinventé… et en assureront sa viabilité économique. À la clé, une double opportunité : pour les territoires, celle de raviver la fierté de leur passé tout en s’inscrivant dans une dynamique moderne, et pour les créateur·rice·s, celle de réaliser leur travail dans des lieux inspirants chargés d’histoire, tout en confrontant leurs idées à un mélange stimulant de métiers, d’usages et de populations. De quoi sortir peut-être enfin la « tech » de sa bulle si raillée.

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Article édité par Ariane Picoche

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